重磅！2024中国物业服务综合实力百强企业发布
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来自：中物智库重磅！2024中国物业服务综合实力百强企业发布中物研究院
2024年5月8日，由北京中物智汇信息科技股份公司（中物智库）主办的
中物智库·中物研究院，推动物业管理行业创新发展升级，和物业行业一起做时间的朋友
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PART.01
截至2023年底，百强企业在管面积达111.41亿平方米，同比增长9.41%，增速持续放缓，市场份额达28.47%，较上年同期增加0.97个百分点。
大行业、小龙头是物业行业典型竞争特征。截至2023年底，行业中在管面积超过3亿平方米的企业有10家，在行业中市场占有率约为14%，集中度进一步提升。
截至2023年底，百强企业第三方在管面积达63.77亿平方米，同比增长8.59%，占在管面积总值的比重达57.23%，和上年同期基本持平。
众多企业竞相在非住物业领域布局，住宅物业仍占主导地位。截至2023年底，百强企业非住物业在管面积达37.27亿平方米，同比增长8.40%，占在管面积总值的比重达33.45%，和上年同期基本持平。
目前，除了在比较成熟的商写、产业园区市场，伴随着后勤社会化改革，所释放的学校、医院、军队等领域也成了部分企业布局的重点。此外，B端客户非核心业务外包也成了一种趋势，FM业务也成为众多企业角逐的赛道。
2023年，百强企业营业收入达3435.01亿元，同比增长7.46%，增速持续放缓，市场份额达20.34%。
头部企业保持较强的创收能力。2023年，行业中营业收入超过百亿元的企业有10家，在行业中市场占有率约为11%，集中度进一步提升。
“增收不增利”现象凸显，仍在持续。地产风险的负面影响仍持续影响着物业行业，因关联业务的大幅削减、应收账款减值准备等，坏账风险加大，严重挤压企业的盈利空间。2023年百强企业毛利润达691.15亿元，同比增长3.44%，增速持续放缓。净利润为206.09亿元，同比下降4.41%，仍持续负增长。部分企业及时调整战略，夯实底盘，排除风险，逐渐出清。
行业进入微利时代。2023年，百强企业毛利率均值为20.12%，较上年减少0.78个百分点，净利率均值为6.00%，较上年减少0.75个百分点。
2023年，基础物业服务收入和毛利分别同比增长12.02%和9.51%，实现了增收又增利。社区增值服务收入和毛利分别同比增长4.49%和减少1.31%，增收不增利。非业主增值服务受到的冲击最大，2023年既不增收也不增利。
基础物业服务仍是物企的主要收入来源，并贡献了超过六成的利润。2023年百强企业基础物业服务收入在营业收入总值中占比71.20%，较上年同期增加2.90个百分点，贡献了63.89%的毛利，贡献量较上年同期增加3.54个百分点。而社区增值服务和非业主增值服务收入和毛利占比均较上年下降，其中，非业主增值服务收入和毛利占比均已低于10%。
物企的三大业务板块的毛利率均下降，社区增值服务毛利率持续位于高于。2023年基础物业服务、社区增值服和非业主增值服务毛利率分别下降0.41个百分点、1.77个百分点和5.61个百分点至18.06%、30.15%和18.98%。其中社区增值服务的盈利性仍较强，持续高于30%。
2023年，百强企业营业成本达2743.86亿元，同比增长8.52%，增速大于营业收入增速（7.46%），营业成本率达79.88%，较上年同期增加0.78个百分点。此外，物业作为劳动密集型的行业属性没有改变，人工成本仍是企业主要的成本构成。
由于多举措的成本控制手段，2023年百强企业人均管理面积达7523.59平方米/人，同比增长18.93%；人均营收和人均净利润分别达到23.30万元/人和1.39万元/人，同比增长16.80%和3.90%。由于营收增长慢于面积增长，2023年百强企业单位面积营收较上年同期减少1.79%至30.83元/平方米。
多家企业表示高度重视应收账款，并采取一系列措施，效果初现。截至2023年底，61家上市物企应收账款及票据总值达854.05亿元，相当于两个碧桂园服务年度的总收入，增速达8.43%，较上年增速明显减少，但仍高于营业收入增速，在营业收入中的占比持续提升。
多家物企狠抓回款，多策略提升物业缴费率及预缴率，企业到手资金开始增多。2023年，61家上市物企现金及现金等价物达1257.25亿元，同比增长12.00%。
客户付款难度仍然很大，回款周期持续拉长。2023年应收账款周转天数增至113天，回款速度变慢，企业资金的流动性风险增大。这给物企经营带来较大的压力。
2023年25家上市物企金融资产减值亏损计提总额达81.44亿元，较上年同期减少0.33%，超过一半的企业亏损计提金额较上年减少。预计部分物企仍有一定减值压力，尚需时间修复。
不同背景物企在管面积出现分化，央国企物业在管面积增速普遍高于20%，部分民企开始负增长。截至2023年底，披露在管面积的12家央国企在管面积均值达到1.83亿平方米，大体量、高基数基础上仍实现23.16%的高增长。而民企则受关联房企的影响较大，40家民企在管面积均值为1.36亿平方米，增速减缓至7.75%，
营收分化也进一步加剧。2023年，14家央国企物业营业收入均值达78.64亿元，同比增长15.78%，明显高于同期47家民企物业的增速（4.24%）。央国企物业中，仅鲁商服务营收负增长，其他13家具有国资背景物企均实现增收有增利，且华润万象生活、建发物业等央国企物企营收增速均超过20%。而民企物业中，世茂服务、融创服务、金科服务、合景悠活等12家企业营收下降。
地产下行所引发的关联业务减少，应收账款减值准备等，严重挤压企业的盈利空间，特别是对于出险民企，运营出现亏损，不同背景物企间净利润分化加大。2023年，14家央国企物业净利润均值达7.58亿元，同比增长27.44%，较上年同期增加7.07个百分点，央国企物业发展相对稳健，净利润增速增快且处于高位。而47家民企物业净利润均值则仅为1.20亿元，同比下降29.67%，降幅收窄，但仍持续下滑。
2023年61家披露业绩的上市物企
央国企拥有更强的抗风险性。
同时，2023年，14家央国企物业现金及现金等价物均值达43.46亿元，同比增长14.91%，增速有所减慢，但仍保持稳健增长。47家民营物业现金及现金等价物均值增速则由负转正，于2023年实现9.41%的增长至13.81亿元。
此外，由于关联房企、政府、业主等客户支付能力的下降，应收账款周转天数普遍出现增长，但相较民企，央国企应收账款的周转天数及增速均较低，有更强的账款回收能力。
物业股深受上游房地产的影响，自2021年下半年以来，物业股整体表现不佳。相对来说，央国企物业更具发展优势。目前资本市场并不活跃，
从股价走势上看，央国企物业拥有强资源背书，自身运营稳健，更受资本市场的青睐，受整体市场影响，也处于下滑态势，但相较民企表现稳健，民企物业跌幅尤为明显。
PART.02
2024年政府工作报告将“大力推进现代化产业体系建设，加快发展新质生产力”列为2024年政府工作任务的首位。各行各业顺应政策发展，因时、因地制宜培育新质生产力，为行业的高质量发展提供有力支持。对于物业行业来说，不仅
新质生产力聚焦于新兴产业和未来产业，这些产业要实现高质量发展，离不开高质量、专业化、全方位的后勤保障服务。物企在FM设施管理业务所展现的服务能力和专业性，能为“新制造、新能源、新材料、电子信息”等新质行业提供服务支撑，为其在研发中心，生产基地、办公楼、厂区、园区等场景提供适配需求的“高科技、高效能、高质量”的综合性、一站式的服务保障，助力其聚焦核心业务发展。
对物业行业来说，新质生产力赋能行业发展，主要体现在四个方面：
一是，新质行业的革新，推动物业行业的转型升级，引领行业向高端化、数智化、绿色化方向发展。
二是，云计算、大数据、人工智能等技术的应用，能够提升物企精细化管理能力，撬动物业服务的高效能、高质量发展，提升物业服务效率、服务质量和满意度。
三是，新质生产力指向现代生产性服务业的发展，由此有望开拓物企在FM设施管理领域的发展的新空间。
四是，数智化应用于物业服务场景，将有望在智慧养老、智慧医疗、数字城市、数字社区等领域发挥更大的价值。
在高质量发展的主基调下，秉持创新发展理念，物企在融合创新、数智化、绿色化、专业化等方面潜心探索，这也是物业行业实践新质生产力的体现。
一是，培育
二是，科技和技术创新。赋能业务开展，缓解人员短缺问题，实现物业管理提质增效
三是，绿色发展。在绿色、节能、低碳领域积极行动，积极发布ESG报告，将ESG理念融合到企业战略、物业管理的各个环节，倡导可持续发展。
四是，人才队伍建设。多家物企优化“选用育留”四大人才场景，加大人才队伍建设，锻造企业优质服务核心竞争力。
政策明确提出“鼓励物业”发展，为物业行业注入新信心。2023年12月27日，国家发改委印发的《产业结构调整指导目录（2024年本）》，再次明确将物业服务纳入到“鼓励类”目录中，首次对非住物业服务鼓励表态。此外，该政策引导向消费服务业转型发展，这与行业近几年密集出台政策、大力倡导的“物业服务+生活服务”、“社区嵌入式服务”、“完整社区”、“一刻钟生活服务圈”等导向一致。
2024年1月11日，中共中央国务院发布《中共中央国务院关于全面推进美丽中国建设的意见》，从顶层设计上制定了美丽中国的实现策略，锚定三个时间节点，描绘了清晰的路线图。相应的，
建设“好房子”，不仅是满足居住本身，也应当是绿色、低碳、智能和安全的，强调的是要“服务好”、“保养好”。即注重服务品质，助力资产的保值增值。
建设“好小区、好社区、好城区”，不仅强调要提升物业服务规范和专业能力，也应在政府主导下落实住宅小区内居民急难愁盼问题的解决，构建社区生活服务圈，进而延伸至城市空间，把满足人民对美好生活的向往落到实处。
多地开始对相关政策法规作出修订，推进民生领域突出问题的专项整治，以“小切口”，守护“大民生”。如，对电动车充电安全问题、投诉/举报工作机制、业主共有资金管理、物业服务信息公开、物业费预收、物业费双向调整、物业专有部分和共有部分使用规范、车位出售（租）规范，电瓶车使用规范，既有住宅加装电梯、加装充电桩等。
自2014年物业行业步入资本市场，物业行业迎来快速变化的十年。资本市场对物业行业的价值认知也出现多次转变。特别是2018年至2022年，短短两三年的时间，投资者从热烈追捧到冷漠离场，对物业板块的评价标准也由
最新年报季，这一特点明显呈现出来，众多物企都提高了2023年的分红率和股息率。具体来看，上市物企加大分红派息，连续实施分红计划的24家上市物企，2023年全年分红共计80.37亿元，同比上升36.18%，而同期，企业净利润持续减少，降幅收窄。
同时，24家上市物企于2023年平均分红率提升至66.31%，较2022年同期增加18.83个百分点，超过七成（75%）企业实现了分红率提升。
此外，28家持续派息的上市物企，于2023年股息率均值达6.64%，较上年同期增加2.26个百分点，
PART.03
中物智库·中物研究院，推动物业管理行业创新发展升级，和物业行业一起做时间的朋友
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由于新房增量见顶回落，住宅存量竞争激烈且物业费水平较低，物企逐步加大在非住业态的布局，以丰富在管业务组合、形成业态均衡，增强企业竞争力和抗风险能力。同时，在保证基础物业服务的基础上，加大对非居客户需求的挖掘，协同项目布局，进一步探索toB端增值业务，延展非住业态的发展空间和动能。
城市服务业务板块收入已初具规模，但在总营收中占比仍不足10%。2023年，上市物企中有15家企业披露城市服务业绩，其城市服务收入总值达131.45亿元，同比增加8.39%，在营业收入总值中占比达8.61%，占比持续提升。
披露城市服务毛利率的9家企业，毛利率均值达15.60%，持续减少。各公司城市服务业务毛利率主要处于10-20%区间，略低于整体毛利率水平，也普遍低于环卫企业毛利率。
国际五大行作为FM设施管理业务的先行者，经过多年的探索和市场磨砺，商业模式已较为成熟，业务结构趋于稳定，并积累了广泛的经验，收入已具有规模，在总营收中有较高的占比。
根据最新数据显示，2023年世邦魏理仕的FM相关收入达到58.06亿美元，较上年同期增加约13.03%，增速加快，在公司总收入中的占比提升至31.77%，较上年同期增加4.41个百分点。此外，2022年，世邦魏理仕前100强客户中约80%购买了4项或更多服务，比十年前的少于25%的客户数有所增长。其中，世邦魏理仕为前十大客户提供的服务中都含有FM业务，且相关收入均超过千万美元量级。仲量联行和戴德梁行物业及设施管理收入分别达到141.31亿元和65.04亿元，同比增长6.5%和3.11%，在总收入中占比68.07%和68.51%，分别较上年同期增加4.46个百分点和6.09个百分点。
在布局FM设施管理相关业务时，若想要脱颖而出，提高认知和专业度、完善体系标准，打造竞争壁垒至关重要。
在标准化方向，国际标准化组织（ISO）于2018年4月正式推出了ISO41001《设施管理管理体系——要求及使用指南》，该标准基于ISO的管理体系框架，旨在统一全球各领域对设施管理核心理念的理解，它不仅是ISO41001管理体系的认证，更是ISO41000系列设施管理国际标准，是一个知识体系，更是全球设施管理最佳实践的总结，涉及到设施管理的方方面面，包括设施管理的术语定义、设施管理服务的采购、设施管理的范围/核心概念/价值、设施管理的战略制定、设施管理对组织行为的影响等等。
目前国内通过ISO41001管理体系的认证的企业仅有
社区增值服务的开展由传统流量、资源转化驱动，迈向对核心产品、垂直化产业能力打造的新阶段。
多家物企深度挖掘和把握业主需求，尝试从小切口、单业务出发，与优质资源跨圈合作，探索更优质，更具性价比的服务和产品，打造社区服务生态圈。其中，物业+酒企是多家企业尝试探索的领域之一。
据中物智库不完全统计，共有14家物企在年报中提及其在团餐/餐饮服务布局。其中，6家披露团餐相关业务的上市物企，相关业务收入持续提升，至2023年，团餐业务收入总值达11.21亿元，同比增长33.47%。但因物企在团餐业务板块布局时间尚短，在其整体营收中的贡献仍不足10%，行业仍有很大的增长空间。
“物业+居家养老”是近十年来，从基层涌现出来了、能够极大地覆盖和满足居家养老服务需求新的服务模式。大力发展居家社区养老服务，是顺应大多数老年人依托社区居家养老愿望、解决老年人急难愁盼问题的一项重要而紧迫的任务。
目前我国养老人口体量大、需求迫切。根据国家统计局数据，截至2023年末，我国60岁及以上老年人口达到2.97亿，占比达到21.1%；其中，65岁及以上人口2.17亿，同口径老龄化率为15.4%，已经超过国际上公认的14%深度老龄化标准。
在经济减速、老龄化时代，银发经济拥有确定的发展机会，国家也多次发声支持发展“银发经济”。自2020年，发展“银发经济”首次被纳入到我国战略安排。2023年底中央经济工作会议和2024年初国务院常务会议等均对发展银发经济作出专门的指示和部署。2024年1月11日，国务院出台《关于发展银发经济增进老年人福祉的意见》，这是我国首个以“银发经济”命名的政策文件，所提出的银发经济具体包含
随着老年人口的增加、消费意识和消费习惯的改变、消费能力的提升，备老、中老年、长寿老人等多层次老年人群对多元化、差异化、个性化的消费需求越来越旺盛和迫切，但尚未得到有效满足，这为银发经济的快速发展提供了机遇。根据全国老龄工作委员会发布的《中国老龄产业发展报告》预测，2014年至2050年，我国老龄人口的消费潜力将由约4万亿元增长到约106万亿元，占GDP的比例将增长至33%，成为全球老龄产业市场潜力最大的国家。
物企具有开展养老服务的天然优势。在政策引导下，不少物业企业从业务、社会责任等角度考量，利用自身常驻社区、贴近居民、响应快等优势，率先开辟了养老服务赛道，探索“物业+养老服务”，并初步取得了一定的成效。
此外，物业和房地产下养老板块或旗下养老业务板块也开始加强融合和协作，共同推进“物业+养老”服务的开展。例如，
科技的应用在物业行业掀起了一场变革。在
部分物企在科技业务相关收入已初具规模。2023年，万物云、绿城服务、金科服务和佳兆业美好四家企业科技服务相关业务收入总值达33.90亿元，同比增长9.65%，在营业收入总重中占比5.91%，平均毛利率有所下降，但
双碳目标属大国担当，实现节能降碳是每家企业需承担的社会责任和使命。
PART.05
企业层面，多家物企提出采用各种手段清缴过往陈欠款、保持当年费用的收缴率、适当提高物业费预付比例、清退现金流较差的项目等，从而管控好应收账款和现金流。
国家层面也开始加强对现金流的强管控。2023年国资委对央企提出了“一利五率”经营指标体系中新增的
现金流作为企业的生命线，是企业和政府重点关注的方向。随着抓回款、提升收缴率制度、提高现金流等目标的执行和落地，在关注账面利润基础上，更加关注现金流的安全，实现物业行业高质量发展。
众多物企以高质量发展为导向，开始
其中，以万物云、保利物业和永升服务等头部企业为代表的企业，也在探索如何实现规模“真”增长、有效规模的增长，分别提出
不少企业提出有质量的规模扩张，开始主动退出亏存、利润低、管理难度大、收缴率低、无法与现有项目或业务产生协同、可能存在重大运营风险的项目，转而积极拓展优质项目，调整项目组合，以期为业务长期健康发展筑牢规模基础。2023年，万物云、金科服务、时代邻里、世茂服务和绿城服务等头部企业均已主动退出调整，谋求更长期可持续发展之道。
规模增长失去新房交付这一主要渠道后，为在激烈的存量竞争中占据优势，获取优质项目，
在存量项目中，比较优质的主要集中在非住领域，相关客户主要来自于政府单位、信用度较高的央国企，以及互联网、金融，以及电信、能源等细领域头部企业，由此能够获取较稳定的项目，并有望持续深化需求，增加服务的范围和深度，实现营收的提升。
在高质量发展的主基调下，物业行业去掉利润泡沫和水分，告别野蛮增长，开始回归理性，回归服务本质已经成为行业的共识。而在新的发展周期，物业行业对服务本质的理解，也由之前对“物”的管理，转变为
当前，物业行业的品牌建设仍处于初级阶段。在高质量发展背景下，品牌建设至关重要，当前发展也具有明显的机遇点。做好品牌，物业能够从内外部获得直接的价值和收益，可以总结为
品牌是凝固且持续生长的价值，品牌战略就是打造用户情感和品牌能量的战略。不同角度、不同主体对品牌有不同的认知。从企业端来看，品牌是承载价值意义的符号；从企业端看，品牌是对企业和产品综合情感的认知。对于物业行业来说，要做好品牌建设工作，需要有三个重要的认识：
品牌建设是系统长期的工程，做好一个品牌，需要循序渐进，需要时间的累积，更需要实践的检验。经过研究品牌建设的基础理论，并结合物业管理行业和企业的发展阶段和特点，
此外，在具体实践上，
PART.06
责任编辑：于健SF069
